L’annuncio sembra un affare: un appartamento spazioso, in una buona zona, a un prezzo nettamente sotto la media. Poi, in fondo alla scheda, una lettera: classe energetica G. È il momento in cui molti acquirenti si pongono la domanda sbagliata.
“Quanto risparmio comprandola?”, invece di quella giusta: “quanto mi costerà possederla?”
Non è una domanda teorica.
Secondo il Rapporto sulle Certificazioni Energetiche di ENEA, il 55% degli immobili registrati nel sistema SIAPE si colloca nelle classi F e G, e solo il 12% raggiunge la classe A. Il report FIAIP Monitora Italia 2026, realizzato con ENEA e I-Com e presentato al Senato, stima che circa il 75% del patrimonio immobiliare italiano sia energeticamente obsoleto e inefficiente.
Tradotto: la maggior parte degli annunci convenienti che vedi online riguarda proprio case in classe bassa.
In questo articolo facciamo il conto che nessun annuncio immobiliare fa: il costo di una casa lungo 30 anni di possesso, non al giorno del rogito. Tutte le cifre sono accompagnate dalla fonte; dove una fonte pubblica affidabile non esista, lo segnaliamo e usiamo un’ipotesi prudenziale.
In questo articolo leggerai:
Cosa significa davvero classe G (in euro, non in lettere)
La classe energetica misura quanta energia serve a un edificio, ogni anno e per ogni metro quadro, per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda e ventilazione.
Le soglie sono definite dalla normativa sull’Attestato di Prestazione Energetica (DM 26 giugno 2015): una casa in classe G consuma oltre 160 kWh/m² all’anno, una in classe A meno di 30, fino ai meno di 15 della classe A4.
Queste sono le classi energetiche:
Classi energetiche degli edifici:
Traduciamo in bolletta prendendo un appartamento di 100 m²:
- per la classe G, il consumo minimo della classe: 160 kWh/m² anno, anche se molti immobili in realtà consumano di più;
- per la classe A, il consumo massimo della classe: 30 kWh/m² anno;
- un costo medio dell’energia termica di 0,12 €/kWh (cifra variabile che è aggiornata mensilmente da ARERA, l’autorità in materia di energia).
Il risultato: la casa in classe G spende circa 1.920 € l’anno di sola energia, mentre quella in classe A circa 360 €. Una differenza di oltre 1.500 € l’anno che, moltiplicata per 30 anni, supera i 46.000 €. Questo in uno scenario a tariffe costanti, cioè nell’ipotesi più ottimistica possibile.
Dal 2028 il sistema europeo ETS2 estenderà il prezzo della CO₂ ai combustibili per il riscaldamento domestico, cosa che aumenterà ulteriormente il divario tra le classi A e G.
È per questo che bisogna considerare la bolletta di una casa inefficiente “la seconda rata del mutuo”: una rata che non si estingue mai e che non costruisce alcun patrimonio.
Il costo che non vedi nell'annuncio: la riqualificazione (quasi) inevitabile
Chi compra una classe G oggi non compra solo una casa: compra anche un cantiere futuro.
Le stime disponibili convergono su ordini di grandezza simili per portare un appartamento di 100 m² dalle classi peggiori a una classe efficiente:
- 35.000 a 60.000 € secondo il Codacons;
- 20.000 a 55.000 € per famiglia secondo Scenari Immobiliari;
- una media di 35.000 € per immobile secondo Unimpresa.
E la direzione è già segnata dalla normativa: la Direttiva europea EPBD 2024/1275, la cosiddetta Case Green, impone di ridurre il consumo medio degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035.
Non solo, di ottenere almeno il 55% del risparmio dalla ristrutturazione degli edifici con le prestazioni peggiori. Cioè, esattamente, le classi F e G. Ne abbiamo analizzato contenuti e scadenze nel nostro approfondimento sulla Direttiva europea case green.
Un elemento in più da mettere in conto: l’Italia è arrivata alla scadenza di recepimento del maggio 2026 senza aver ancora definito le misure nazionali. Per chi possiede o sta per comprare una classe G, questa incertezza è essa stessa un rischio economico: non sapere quando e come scatteranno gli obblighi rende impossibile pianificare l’investimento. Ma non lo rende meno probabile.
Il valore che evapora: quanto sconta il mercato una casa energivora
Il mercato, a differenza della normativa, non aspetta. Uno studio di Banca d’Italia ha misurato l’impatto della classe energetica sui prezzi: le abitazioni nelle prime quattro classi (A-D) sono vendute in media a un prezzo superiore di circa il 25% rispetto alle classi G, a parità di altre condizioni, con un divario che varia dal 7% al 45% a seconda della provincia.
Il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE), nella monografia dedicata all’interno della Relazione sulla situazione energetica nazionale, conferma lo stesso ordine di grandezza su un campione di immobili in vendita tra il 2018 e il 2022, con differenze più marcate nelle zone climatiche fredde.
Non è un’anomalia italiana. Un grande studio europeo sul tema, condotto da Brounen e Kok su circa 170.000 transazioni nei Paesi Bassi, ha dimostrato che l’etichetta energetica si trasferisce nei prezzi di vendita.
Mentre uno studio finanziato dalla Commissione Europea ha confermato il fenomeno in sette paesi UE. In Italia il divario è più ampio che altrove per una ragione precisa: il nostro patrimonio è tra i meno efficienti d’Europa. Secondo un’elaborazione Deloitte su dati Istat, oltre il 60% degli edifici italiani è in classe F o G, contro il 45% della Germania, il 25% della Spagna e il 21% della Francia.
C’è infine il capitolo credito: molti istituti offrono oggi mutui green con condizioni dedicate agli immobili in classe alta, un vantaggio precluso a chi compra una classe G. Proprio la casa che, per essere sistemata, richiederebbe più liquidità.
Il confronto: 30 anni, tre scenari
Ora mettiamo tutto in fila.
Tre scenari per un’abitazione di 100 m², orizzonte 30 anni, a tariffe energetiche costanti (ipotesi vista sopra). Il prezzo d’acquisto dell’usato è un valore ipotetico dichiarato a scopo di esempio: per un caso reale vanno usate le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate della zona specifica. Per le voci di manutenzione non esiste una fonte pubblica consolidata sul residenziale italiano: assumiamo i valori indicati come ipotesi.
| Voce | 1) Usato classe G, com'è | 2) Usato classe G + riqualificazione | 3) Nuova costruzione in classe A |
|---|---|---|---|
| Acquisto / costruzione |
1) Classe G, com'è
120.000 €
1.200 €/m² — quotazioni OMI (Agenzia delle Entrate), zona San Pio X, Vicenza, II semestre 2025.
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B) Classe G + riqualificazione
120.000 € + 45.000 €
Lavori: valore centrale del range Codacons / Scenari Immobiliari / Unimpresa.
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C) Nuova classe A
190.000 €
Da 1.900 €/m² chiavi in mano (listino Grandi Build). Terreno escluso.
|
| Energia in 30 anni |
A) Classe G, com'è
~57.600 €
160 kWh/m² anno × 0,12 €/kWh. Assumiamo prudenzialmente.
|
B) Classe G + riqualificazione
~32.400 €
Assumiamo prudenzialmente 90 kWh/m² anno post-lavori (classe C).
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C) Nuova classe A
~10.800 €
30 kWh/m² anno, soglia massima classe A.
|
| Manutenzione straordinaria in 30 anni |
A) Classe G, com'è
35.000 €
Assumiamo prudenzialmente: edificio datato.
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B) Classe G + riqualificazione
25.000 €
Assumiamo prudenzialmente.
|
C) Nuova classe A
12.000 €
Assumiamo prudenzialmente.
|
| Esborso totale in 30 anni |
A) Classe G, com'è
~212.600 €
|
B) Classe G + riqualificazione
~222.400 €
|
C) Nuova classe A
~212.800 €
|
Il risultato sorprende chi guarda solo il prezzo d’acquisto: l’esborso trentennale dei tre scenari è quasi identico.
La casa economica in classe G non fa risparmiare quasi nulla nell’arco della vita dell’immobile. Semplicemente sposta la spesa dal rogito alle bollette. La differenza vera è nel patrimonio che resta alla fine: da un lato una casa energivora che il mercato sconta mediamente del 25% rispetto alle classi efficienti, dall’altro un immobile in classe A dal lato giusto di quel divario. A parità di spesa, si arriva a destinazioni patrimoniali opposte:
Chiaramente il confronto non include il terreno, necessario per costruire, i costi di transazione e fiscali, l’eventuale affitto durante i lavori e/o cantiere. E include invece un’ipotesi favorevole alla classe G: tariffe energetiche ferme per 30 anni.
E costruire un edificio nuovo in classe A?
Lo scenario C del confronto è quello che conosciamo meglio, perché è il nostro lavoro.
Una casa costruita oggi con sistema in acciaio nasce in classe A, potenzialmente addirittura in classe A4:
- coibentazione progettata per azzerare i ponti termici;
- integrazione nativa di pompa di calore, fotovoltaico e ventilazione meccanica;
- cronoprogramma con tempi e costi certi.
Ne analizziamo vantaggi e limiti nell’approfondimento sui pro e contro delle case in acciaio, mentre per i costi di costruzione rimandiamo alla guida sui prezzi delle case in acciaio.
Costruire nuovo non è la risposta per tutti: serve un terreno, serve tempo per la progettazione e in alcuni contesti (centri storici, zone di pregio dove la posizione domina il prezzo) l’usato resta la scelta obbligata o preferibile.
Il punto di questo ragionamento non è non comprare mai una classe G: è che il confronto va fatto sui 30 anni, non sul prezzo richiesto.
Quindi, conviene comprare una casa in classe G?
Può convenire, a una condizione: che il prezzo davvero sconti tutto quello che hai letto qui sopra. Prima di firmare, il conto da fare è questo:
- bollette: consumo indicato nell’APE × tariffa attuale × anni di permanenza previsti;
- riqualificazione: preventivo reale dei lavori per salire almeno di due classi (il range di riferimento nazionale è 35.000-55.000 € per 100 m²;
- rivendita: il divario medio del 25% rilevato da Banca d’Italia tra classi efficienti e classe G.
Se il prezzo richiesto, sommato a queste tre voci, resta competitivo rispetto alle alternative, un usato già riqualificato, o una nuova costruzione in classe A, allora è un buon affare. In caso contrario, quello che sembrava un risparmio è solo un pagamento dilazionato, con gli interessi.
Vuoi capire quanto costerebbe, nel tuo caso concreto, partire da zero con una casa in classe A?
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